Le Ministère des Finances vient de répondre à une question parlementaire sur le régime de TVA applicable en cas de revente par un marchand de bien ou un lotisseur, d’un immeuble comprenant une construction et un terrain constructible précédemment acquis auprès d’un particulier (RM Laure de La Raudière, JOAN du 30 août 2016, p.7769 question 94061).

L’hypothèse visée est celle d’un marchand de biens dont l’intention est de diviser puis de revendre l’ensemble immobilier en tant que terrain bâti, d’une part, et lots de terrains à bâtir, d’autre part. Dans ce cas, l’administration exige, pour permettre la taxation des prix de revente à la TVA sur la marge en vertu de l’article 268 du CGI, des conditions non prévues par ce texte notamment la division préalable à l’acquisition. A défaut, la TVA est applicable sur le prix de vente total et non sur la marge.

Dans sa Réponse Ministérielle datée du 30 août 2016, Bercy précise les conditions dans lesquelles le régime de la TVA sur marge est applicable. Elle rappelle que l’article 268 du CGI qui prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale « suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. »

Elle distingue deux situations :

  • en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI ;
  • lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

Il est donc impératif d’anticiper la division parcellaire avant même l’acte d’acquisition de l’ensemble immobilier.